浅谈房屋鉴定质量检测管理

一、房屋勘测是将裂缝下陷、倾斜三大特征量化，房屋构件质量检测、房屋构件的几何位置观测、房屋构件的几何位置量化。

(一)危险部件的勘测。1基底裂缝、塌陷、滑移等变形特征检测，记录裂缝长度、宽度和走向，基底滑移、沉降特征，绘制示意图；2房屋梁板、柱裂缝、斜度、挠曲等变形特征检测，记录混凝土构件的挠曲、鼓闪、倾斜等变形指标。检查裂缝长、宽和走向变斜等危险参数，按楼层分别绘制图纸。三是房屋危险部位、危险构件的统计。

(二)检查房屋结构。1地基基础有危险迹象时，按条件设置沉降观测点、水平观测点及房屋倾斜观测；对沉降量，通过定期观测滑动，判断地基的变形趋势；定期进行房屋检测；对上部建筑物因基础变形引起的局部或整体变形进行判断，发生异常时，采取应急措施，防止建筑物局部或整体坍塌。上层结构检测主要包括梁板柱的混凝土检测和墙体检测。梁板柱主要检测混凝土强度，保护层厚度，碳化深度，钢筋数量，位置，钢筋锈蚀状况等；墙体检测砖强度，砂浆强度，需要时应直接检测砌体强度。

二是整体倾斜房屋的结构类型及倾斜原因出现整体倾斜的房屋一般是在软土地基上建造的房屋。建筑的垂直度主要是由纵横砌体承重，现浇钢筋混凝土结构建筑(屋)盖，部分房屋设置圈梁和构造柱；房屋基础为钢筋混凝土条形基础或筏板基础，基础持力层一般位于粉质粘土等承载能力相对较高的天然地基上。引起房屋整体倾斜的原因主要是地基不均匀沉降。房屋周围地基荷载的变化，导致房屋下基础产生各种附加应力，其主要类型有：

①临近建筑基础施工或其他机械设备发生振动，地基因震动产生压缩变形，局部下沉；

②建筑物周围有基坑等大型开挖工程，水土流失，导致基础滑移或下沉；

③建筑物临近地面的重物堆积量大，使土层压密变形，引起地基沉降；

④建筑物靠近交通要道，由于路面常年受车辆的振动，造成振动。另一方面，住宅建筑平面布局、上部结构荷载分布不均也会引起房屋整体倾斜；当房屋建在淤泥土质或软塑状态的粘性土上时，因土质强度低，可压缩性大，房屋的沉降和相对不均匀沉降可能较大，若房屋长高比较大，当整体刚度差或上部结构荷载偏压时，容易发生不均匀沉降。此外，在设计、勘测等环节上的疏忽也会造成基础不均匀沉降，如在地质调查中没有发现暗浜等。

三是整体倾斜房屋的检测与鉴定，根据业主和业主的要求，对整体倾斜房屋进行检测鉴定。对于检测内容，现场检测一般包括房屋基本情况调查、房屋建筑结构图复核测绘、房屋完损检测、材料强度检测、建筑变形测量，并应调查房屋所在场地的岩土工程情况，必要时应对场地岩土工程进行重新勘察。依据现场检测结果及受力验算结果，对被检房屋进行危险性鉴定，符合JGJ125-992004版。住宅建筑是居民休憩的重要场所，鉴于其特殊性，在注重结构损伤的前提下，还要对建筑装饰完损、设备完损等进行全面检测。编写鉴定报告时，要考虑到房屋的正常使用情况和适用性，以便给出一种科学合理的鉴定结果。

四、鉴定中考虑到房屋正常使用对现代房屋的检验，如果房屋整体性较好，即使上部结构倾斜比较明显，住宅建筑受损的可能性仍然很小，高层建筑的危险性极小，甚至没有危险点，按照JGJ125-992004年版的《危房鉴定标准》所确定的危房为A、B级。而对房屋整体倾斜较大，导致楼面严重倾斜，下水管道堵塞等损坏现象，影响居民正常使用的房屋，如果仅仅根据房屋危险鉴定结果判定，就不需要对房屋进行处理，则鉴定结果有失全面，由此引发了居民和政府部门、检验机构之间的矛盾，无法从根本上解决问题。所以，这类房屋的检验与鉴定应以人为本，站在居民的角度全面考虑问题，从房屋安全与使用情况等综合分析，作出判断，提出合理鉴定结论及处理建议。鉴定房屋质量的必要性及鉴定时机有为数不少，或是由于设计、施工、使用不当而需要加固，或因使用环境改变而需要对其进行改造等。要做到这一点，首先要充分理解建筑物在安全性、适用性、耐久性等方面存在的问题，才能做出安全、合理、经济、可行的方案，而建筑结构的可靠性鉴定就是对这些问题的正确评估。